不動産の共有者同士でトラブルになりやすいパターンと対処方法について

不動産を共有していると、何かとトラブルが起こりやすいものです。
以下では共有不動産で具体的にどういったトラブルが多いのか、トラブルが起こった場合の解決方法も合わせて解説します。

不動産を共有していて他の共有者とトラブルになってしまった方、トラブルになりそうな方は是非参考にしてみてください。

1.共有不動産を独占されてトラブルになる


共有不動産では、特定の共有者が不動産を独占してトラブルになる例が多々あります。
共有不動産であっても、各共有者がそれぞれ単独で使用できます。ただし不動産を独占して使用する共有者は、他の共有者へ共有持分に応じた使用料を払わねばなりません。

ところが使用料を払わずに共有不動産を占有し続ける共有者もいます。そういったケースでは、他の共有者が不公平と感じてトラブルにつながってしまいがちです。

2.共有不動産の使用方法で意見が合わない


不動産を共有している場合、共有不動産の使用方法で意見が合わずトラブルになる例もよくあります。
共有不動産の場合、共有者1人1人が物件の活用方法を勝手に決められません。
賃貸借契約を締結する場合やリフォームする場合、抵当権を設定する場合や売却する場合など、他の共有者の同意が必要になります。
物件を管理するための管理行為については共有物の持分の過半数の同意が必要ですし、物件に変更を加える変更行為については共有者全員が同意しなければなりません。

ところが現実には物件の活用方法や売却などについて、共有者同士で意見が合わないケースが少なくありません。そうなると、共有者間でトラブルが生じる可能性が高くなるでしょう。

3.共有者に相続が起きてトラブルになる


不動産が共有されている場合、共有者が死亡して相続が発生することによってトラブルにつながる例もあります。
共有者が死亡して相続が起こると、死亡した共有者の共有持分は死亡した共有者の相続人へと引き継がれます。

そうなると、共有持分権者が細分化されてお互いにコミュニケーションを取りにくくなり、意思形成もより困難となるでしょう。
共有者同士で意見が合わずにトラブルになったり、連絡がつかずに協議できなくなったりする可能性が高まります。物件の活用や売却なども難しくなってしまうケースが多数です。

4.共有不動産を分割する場合のトラブル


共有不動産がある場合、共有物分割を行う際にトラブルにつながる例も多々あります。
共有物分割とは、物件の共有状態を解消するための手続きです。

相続で不動産を共有するようになった場合には「遺産分割協議」によって、それ以外の理由で不動産を共有するようになった場合には「共有物分割」によって共有状態を解消できます。なお共有物分割を行う場合、まずは共有者同士が協議しなければなりません(いきなりの裁判はできません)。

協議がまとまらない場合、遺産分割のケースであれば遺産分割調停や審判をしなければなりません。共有物分割の場合には共有物分割調停や訴訟などのステップに進む必要があります。

共有不動産を分割しようとすると、調停や訴訟などが必要となってトラブルになる可能性があるといえるでしょう。

5.元夫婦が不動産を共有する場合のトラブル


離婚した夫婦が不動産を共有してトラブルになる例も多々あります。
婚姻中に家を購入すると、夫婦の共有名義にする例が多数です。
ただその後、離婚すると他人となった元夫婦が1つの物件を共有するので、トラブルになりがちです。

離婚時に共有状態を解消しておかないと、離婚後もずっと相手方との関係が続いてしまいますし、物件活用や売却などの際に相手と話し合わねばなりません。

元夫婦の関係は円満でないケースも多いので、トラブルにつながりやすくなっています。

離婚の際には財産分与を行い、物件の共有状態を解消しておくようおすすめします。

6.共有者が共有持分を売却する


特定の共有者が、他の共有者の知らないうちに自分の共有持分を売却してトラブルになるケースもよくあります。

共有不動産の場合、不動産の全部を売却するには共有者全員の合意が必要です。
ただ自分の共有持分だけであれば、単独の意思決定によって売却できます。1人1人の共有者は自分の共有持分に対して完全な権利を持っているからです。

たとえばAさんとBさんとCさんが不動産を共有し、それぞれの共有持分割合は3分の1ずつとしましょう。この場合、Cさんは自分の共有持分である3分の1のみを不動産会社などに売却できます。
このように、共有持分を専門的に買い取る不動産業者を「共有持分買取業者」といいます。

共有持分買取業者が共有持分を買い取ると、他の共有者へ持分の買取を求めてきたり、持分の売却を持ちかけてきたりするケースが多数です。
そうなると、持分売却について何も聞いていなかった他の共有者が驚き、共有持分を売ってしまった元共有者とトラブルになる可能性が高まります。

以上のように、不動産の共有者と不動産を買い取った共有持分買取業者との間でトラブルになるパターンが少なくありません。

7.固定資産税などの費用負担でトラブルになる


共有不動産にも毎年の固定資産税が課税されますし、エリアによっては都市計画税もかかってきます。マンション管理会社にマンション管理を任せている場合などには管理組合の費用もかかるでしょう。
不動産を共有している場合、各共有者は持分割合に応じて固定資産税などの公租公課や管理費用を負担しなければなりません。
一般的には代表者がまとめて固定資産税等を支払い、後に共有者間で清算するケースが多数です。
ところが清算に応じない共有者がいると、トラブルにつながってしまいます。

8.賃貸不動産でトラブルになる


共有不動産を賃貸に出して賃料を得ている場合にも、共有者間でトラブルになる事例が多々あります。

賃貸不動産の場合、得られた賃料は各共有者が共有持分に応じて受け取る権利が認められます。ところが特定の共有者が賃料を抱え込んで他の共有者へ払わない場合もあります。

賃料の管理方法や契約を解除すべきかどうか、物件をリフォームすべきかどうかなどで意見が合わずトラブルになる例もみられます。

9.共有不動産のトラブル解決方法


不動産を共有している場合のトラブルを解決するには、以下のような方法を検討しましょう。

9-1.共有物分割請求をする

不動産の共有状態が続いてトラブルになってしまった場合には、共有物分割請求を行いましょう。
共有物分割請求をすると、不動産を以下のいずれかの方法で分割できます。
●現物分割…土地を分筆して各共有者が分筆後の土地を受け取る方法です。
●代償分割…物件を特定の共有者が受け取り、他の共有者へ代償金を払って清算する方法です。
●換価分割…物件を売却してそれぞれの共有者が売却代金を受け取る方法です。

9-2.共有物分割請求の進め方

共有物分割請求をする場合、まずは共有者同士で協議しなければなりません。協議が調わない場合には、裁判所で共有物分割訴訟を行って裁判所に共有物の分割方法を決めてもらえます。
なお訴訟前に調停を利用してもかまいませんが、訴訟を起こすために調停は必須ではありません(調停前置主義は適用されません)。協議さえ行えば訴訟提起できます。

共有物分割請求を弁護士に依頼すると、弁護士が他の共有者と交渉するので手間がかかりません。他の共有持分権者との関係が悪化していてもストレスがかかりにくくなるのもメリットといえるでしょう。
法律家が間に入るのでスムーズに話し合いが進み、共有関係を解消しやすくなるメリットもあります。共有物分割調停や訴訟を行う際にも安心して任せられます。

ダーウィン法律事務所では共有不動産の取り扱いに力を入れております。共有不動産についてお悩みがある場合には、お気軽にご相談ください。ダーウィン法律事務所では、東京都新宿区四谷と東京都立川市にオフィスを構えております、埼玉、神奈川、千葉からのご相談も広く受け付けております。

この記事を監修した弁護士
荒川 香遥 弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士
■東京弁護士会 ■不動産学会
不動産、に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、不動産が絡む相続案件について豊富な経験を有しております。お気軽にお問い合わせくださいませ。